第二章 第三节 新建农贸市场的选址

《肖飞洋说农贸市场设计》：新建农贸市场的选址

新建农贸市场的选址，一定是建立在农产品购买需求上的，而购买的主体，无外乎是人，通俗来说就是居民，居民密集的居住区，肯定需要配套的农贸市场。选址，是规划工作的第一步，也是一切后续建设的前提。市场的形成，一定是顺应需求的必然结果，洞察正在发生的需求，预见即将产生的需求，这是有史以来所有从商之人的天赋，也是时局所需的政态。

选址，首先从城市规划为落脚点，

开始对一个城市，一方水土的思考。

城市化，是做农贸市场设计需要着重理解的课题，从我的角度来看，是必修课。为什么？整个农贸市场行业，就是由于城市化的进程不断加速而形成的一个行业。如果我们对城市化进程，都没有一个通识的了解，也就不具备有对这个行业的思考。

第一点，你要明白，城市的扩张或者是蔓延，会有一个方向。例如，某个城市，它为了更好的招商引资，更好的达到与外界的联系，可能会往更加繁荣、级别更高的城市去扩张。另外城市的扩张，也有一个行政指引，所以想在某个城市做一个农贸市场，你就必须知道，这个城市在未来五年到十年内，市政以及该城市的精英会将这个城市向东南西北，究竟哪一个方向扩展。是更靠近省会，还是更向东进？可以说，这是对一个城市的发展，具备时间上的判断力。

而第二点，在于你在整个城市范围内，你能够知道哪些是人口密集区，哪些是未来的人口密集区。每个城市，都会有相应的数据供你参考，哪片地区人口有多少，其商业配套有多少，都可以查询得到。而城市统计局也会根据实际情况，做出比较客观对一片地区人口和商业的调整。可以说，这是对一个城市的发展，具备空间上的判断力。

唯有在一个城市中，以城市规划为落脚点，进行时间和空间上的双向思考，才能够得到你自己对这个城市的判断。

新建农贸市场选址，要分为地理位置与建筑条件，两大因素同时考虑。

新建农贸市场选址的地理位置基本点：

决定新建农贸市场选址的基本点有很多，较为关键的在于这几个，第一、商业辐射面积；第二，人口覆盖数量；第三，人口属性与消费习惯；第四，附近竞品农贸市场的情况，优劣势；第五，交通环境与农贸市场的相关配套设施。

• 商业辐射面积，也就是新建这个农贸市场，它能够吸引周边区域多远的人来这里消费，它填补的是多大的市场空白。

• 人口覆盖数量，是在这个市场空白下，会具体有多少人是这个新建农贸市场的潜在消费者。

（上图为广西某农贸市场项目的选址，与绣江西北方向众多农贸市场拉开2.4公里以上的距离，成为绣江东南岸唯一的农贸市场，直接服务4.5万人口，占据优势位置。）

• 人口的属性与消费习惯，这些人，他们的客户画像是什么样的。其中包括了，年龄？职业？收入？购买时间？食物的习惯程度？对农贸市场有什么特殊的要求？

(上图是杭州某农贸市场的选址调研分析报告，从周边区域性质、主要住宅小区与商圈、同类竞争市场的多角度做出分析，服务对象为高消费水平人群，故定位为现代化农超。)

• 附近竞品农贸市场的情况与优劣势，在我们新建的农贸市场选址中，周围还有什么农贸市场，去考察一番，它们有哪里没有做好，或者它们在哪个地方做得特别好。

(上图是上海某农贸市场的选址调研分析报告，从周边同类竞争市场的多角度进行选址。)

• 交通环境与农贸市场的相关配套设施，新建的农贸市场的选址，交通环境怎么样，方便不方便老人家走进来，方便不方便年轻人开车进来，以及周围有什么更多的业态分布，人家买了菜，还能够顺带买点什么。

(上图为景德镇市官庄农贸市场拆建工程的项目位置分布图，可以看到新建的官庄农贸市场选址在即将拆除的老市场附近，在主路更深处虽然交通触达距离稍微变远，但更有利于规划足够的配套停车位，符合现代化农贸市场的停车需求。并且位于豪德贸易商圈周边距离不到500米，将为豪德商圈的买卖人群提供农产品供应。)

新建农贸市场选址的建筑条件基本点：

新建农贸市场除了地理位置的考量外，还需要对建筑条件进行分析选择：第一、建筑内的市场经营位置；第二、建筑结构的繁简程度；第三、柱距；第四、进出口；第五、层高。

第一，结合自身建筑条件，农贸市场部分宜设置在建筑内的1-2层。因为农贸市场属于快速交易的场所，必须控制一次购物的最短时间，否则就失去了农贸市场自身最大的优势：高效、实惠。

第二，不宜设置在剪力墙、结构分布复杂的建筑体内，也就是说适合设置在规则宽敞的建筑内；

（上图为广西某市场的布局，所在建筑为6层住宅，农贸市场经营范围为1-2层的局部，经营范围内被楼梯间、剪力墙等分割为凌乱的多个部分，导致该市场经营效果不佳，死角极多，是一个反面案例。）

第三，因为受到摊位可使用的最小长度的限制，建筑主体柱子间距7.2米或8.4米为宜，如果柱距小于7米（例如：柱距6米）则不适合规划为农贸市场；

（如上图所示，以摊位最小操作距离1.2米逆向推算，两柱子的最小距离为7米）

第四，购物流线、货物进出流线，尽可能分流，即除购物主入口外，还需要在另一侧设置货物进出口。

第五，因农贸市场水电通风等配套设施要求，建筑单层层高应大于4.5米，比较有利于贴顶面设置水电桥架。

新建农贸市场选址的特殊点：

基本点，是适用于任何新建农贸市场的选址，而特殊点，也是同样重要的。我将在下文，就新建农贸市场例举三个特殊性。第一个，是一二线城市与三四线城市的选址差异；第二个，是城市中心与城市郊区的选址差异；第三个，是城市新小区和城市老城区的选址差异。

一二线城市与三四线城市的选址差异

首先概括分析一二线城市与三四线城市有哪些明显的差异：一二线城市商业发达，交通便利，竞争激烈，建筑覆盖率高，消费水平高；三四线城市反之，商业分散、交通不便、竞争平和、建筑覆盖率低，生活节奏缓慢。那么在农贸市场选址上，根据以上区别，会发生哪些不同的变化呢？

从商业角度来看，一二线城市的商业布局更加成熟，商业连贯性更强，适合将农贸市场设置在商业密集区；而三四线城市的商业连贯性一般较差，农贸市场的选址不能完全依仗周边商业。

从交通角度来看，一二线城市的公共交通更加便利，比如地铁、轻轨、公交的路线十分发达，故而扩大了农贸市场的服务范围，尤其是靠近地铁站的农贸市场，可以直接服务2-3站以内的常住居民；而三四线城市交通可达性相对较差，故而必须紧邻住宅区。

从同类竞争角度来看，一二线城市的农贸市场竞争激烈，数量众多，单个市场的规模较小，呈百花齐放的状态，市场选址要求距离同类市场1km以上；而三四线农贸市场总数少，单个市场规模大，选址要求距离同类市场至少2km以上。

从建筑条件角度来看，一二线城市交通拥堵，停车条件有限，很多农贸市场都不具备足够的停车场地，同时一二线城市的建筑普遍更加密集，楼层更高，消费者习惯了高层商业建筑，所以农贸市场可以设置在建筑内的-1层至2层，甚至可以局部设置在3层；而三四线城市的土地利用率较低，停车条件普遍优越，这是一个优势，但建筑密度低，商业建筑的总楼层也较低，人们很难适应在购物过程中上下楼，所以农贸市场尽量设置在1层，一般情况不建议跨层。

从物业成本来看，选择高成本的农贸市场物业，市场方收取经营户更高的摊位租金，经营户必然会抬高菜价，一二线城市收入、消费水平普遍偏高，顾客能够接受较高的菜价，所以选择较高成本的农贸市场物业也是可行的；而三四线城市选择高成本物业，会导致经营相对更加困难，从菜价上直接把消费者拒之门外。

城市中心与城市郊区的选址差异

城市中心人口密度大，人口分布较为平均，规划成熟，可变空间小，物业成本高；郊区人口平均密度小，分布呈分散式集中，规划尚不成熟，可规划的空间很大，物业成本不高，选择性很大。

从人口分布来看，城市中心人口分布平均，对选址没有什么特殊的影响；而郊区人口冷热不均，农贸市场选址应该在人口集中区，周边有工作场所、住宅配套等，肯定不能选址在荒郊野岭。

从规划条件来看，城市中心可选址的范围较小，很多区域规划成熟，已经很难再新建市场，或新增市场规划；而郊区则灵活度更高，可选范围更广，也更适合规划大型市场，比如农贸批发市场。

关于新建农贸市场的选址，当然还有更多的可以去说。但是，选址就意味着你给市场提供的是什么样的产品，怎么样去根据你的选址去考虑你在这个区域中担当什么样的角色。以上举例了非常多的基本点，也说了特殊点，总结一点，就是基本点抓住了，特殊点将决定了你的基本点的权重和先后。