第二章 第六节 农贸市场规划方案

⦁    农贸市场规划方案  

规划，何为规划？规划的基本意义由“规（法则、章程、标准、谋划，即战略层面）”和“划（合算、刻画，即战术层面）”两部分组成，“规”是起，“划”是落；从时间尺度来说侧重于长远，从内容角度来说侧重（规）战略层面，重指导性或原则性；在人力资源管理领域，一般用作名词，英文一般为program或planning，如：国家的“十一五规划”。

规划与计划基本相似，不同之处在于：规划具有长远性、全局性、战略性、方向性、概括性和鼓动性。那么何为农贸市场规划方案，就是在做一个农贸市场设计中的种种工作中，需要准确而实际的数据以及运用科学的方法进行整体到细节的设计。依照相关技术规范及标准制定有目的、有意义、有价值的行动方案。其目标具有针对性，数据具有相对精确性，理论依据具有详实及充分性。

一个优秀的农贸市场规划方案，一定要有跟项目有关的尽可能详细的内容，一定要为项目主办方提供一个完整且逻辑清晰的规划思路。怎样才算一份完整的农贸市场规划方案呢？

一份地产类项目的，详实规划案，
应该具备以下内容：

1)    城市映像，项目所在城区基本情况；
2)    城市发展前景，近年发展规划路线；
3)    项目所在区域的发展前景，以及近期规划；
4)    同类竞品项目的基本情况；
5)    区位交通分析；
6)    项目流量分析；
7)    项目规模分析；
8)    项目定位；
9)    投资回报测算。

以上九点，是任何地产类规划方案必须具备的要素，城市映象，项目所在城区基本情况，城市发展前景，近年发展规划路线，这是规划一个农贸市场时所站的格局，必须要拔高格局，才能够使得项目的立意与地位能够得到清晰的认知。

项目所在区域的发展前景，以及近期规划和同类竞品项目的基本情况，这是规划一个农贸市场时的角度，通过对所在区域的认知，以及区域内同类竞品项目的基本情况的分析，对项目自身的优缺点做一个评估，可以通过SWOT分析可以得出自我认识的评判。能够在后期的处理上，清楚什么是项目的优点，优点需要大力发扬，什么是项目的缺点，缺点要尽量弥补，什么是项目的潜力，潜力要尽力挖掘，什么是项目的威胁，威胁要尽快对付。

区位交通分析、项目流量分析、项目规模分析、项目定位、投资回报测算，这五个方面主要是项目的农贸市场规划方案中的细则，通过前文的两个阶段的分析，最终指导我们在农贸市场规划方案中如何去定目标，如何去做到工作的细化，最终的目的是如何对投资回报进行一个精准的测算。

除了以上内容，农贸市场规划方案，
还拥有其特殊内容，需要不断去思考。

地产类规划方案，如商铺、住宅地产等，都有其相似性，可以理解为思考逻辑都是一致的。事情有其普遍性，更有其特殊性，在尊重普遍性的同时，更要思考其特殊性。

农贸市场规划方案，在满足一般项目的规划要求基础上，还有其特殊之处：

1)    周边大环境的农产品业态经营；
2)    同类竞品市场的业态分布及比例；
3)    摊位、商铺的租金（关系着投资回报测算）；
4)    摊位、商铺的日销量（关系着摊位、商铺设计为多大，能够满足每天的吞吐量）；
5)    农贸相关政策以及当地农贸市场设计规范；
6)    特殊业态的预规划（如水产区域的排水设施预留、家禽的经营方式是活禽或是冷冻）；
7)    货流、客流动线规划；
8)    建筑条件是否适用于农贸市场，如层高、出入口数量及宽度等等。

农贸市场规划方案的特殊性，是来源于农贸市场这一地产要素的特殊性。首先要将周边大环境的农产品业态的经营情况要进行详实的调研，并进行分析；并且要针对性在同类竞品类农贸市场及农贸市场的业态分布及比例进行详实的调研，并进行分析，这也与当地的用户画像以及消费习惯有着非常大的关系；而摊位、商铺的租金和日销量，则决定着投资回报测算、农贸市场摊位设计，以及一个农贸市场日常的人流吞吐量；最后三点，则是在整体的农贸市场规划中，特殊特殊业态的预规划，比如水产区域的排水设施预留、家禽的经营方式是活禽或是冷冻，这将决定着农贸市场设计规划的局部特殊性，而货流、客流动线规划则是在整个农贸市场区域内的交通道路进行精准的估算，并实施于设计之中。而建筑条件是否适用于农贸市场，如层高、出入口数量及宽度之类，则是农贸市场的建筑规划中必须要重视的。

总的来说，一份详实的农贸市场规划方案，基本囊括了总图规划、平面规划、投资规划等等，这是由对项目的充分调研后，伫立在项目能企及的最高高度，以及思考项目本身的角度，并对其内容进行详细的规划与细化，另外尊重于市场和行业，必须在农贸市场规划中，要遵循农贸市场规划的特殊性。

以下为例：是温州某农贸市场项目的规划设计方案，因其位于温州市鹿城区南塘附近，且与南塘中医药街区仅一路之遥，故通过挖掘其区位文化、人文精神后，量身定做了如下方案：
（下文为方案节选）
项目总体思路

项目定位

细节创意

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